新房“倒挂王”风险提示

过去深圳市场火热，有一半原因是新房出现倒挂所致。

无论是南山网红盘华润城润玺，还是福田的网红盘海德园，又或者是坪山的万樾府等。

无一例外，在当初的市场环境都有很明显的倒挂。

但如今再复盘这些项目，便会发现，倒挂已经逐渐缩小甚至消失。

这就意味着，打新的标准，已经不能用再用倒挂这种简单粗暴的方式作为投资上车的判断。

因为，“倒挂”项目很可能不是韭菜大馅饼而是放大了滤镜的“脏脏包”。

据了解，最近宝安中心的鸿荣源胤璇的最新效果图已经曝光。

预计月底开放展厅和样板间，4月底入市，推出131套建面约117/123/127/189平㎡4-5房，其中17套只租不售人才房，限价约8.55万/平。

市场给予了非常高的期待，有人甚至说这是“宝中的打新之王”，对比周边二手房的价格，基本是打中即赚数百万。

那么事实，是否真的如此？

目前，宝安区的宝安中心核心区，基本上新房都处于现房或者准现房的捂盘当中。

地块相对比较稀缺，真正能够快速入市的，除了去年的越秀瑞樾府，就是鸿荣源胤璇。

目前项目已经出地面很多层，建设如火如荼。

（项目近期实拍）

作为2021年出让的地块，项目不仅因为宝中用地稀缺、丰富的配套，还因为限价8.55万/㎡成为宝中当初土拍后的热门，让市场充满了期待。

地段是宝中的核心位置，位于宝中中轴线，靠近地铁口，周边是宝安顶级的公共资源配套，1.5公里范围内包括宝安区府海滨广场、壹方城、宝体、欢乐港湾、图书馆等。

（宝安壹方城）

而限价方面，鸿荣源胤璇限价约8.55万/平（毛坯），还是宝中目前限价最低的新盘。

这也是这个项目最有吸引力的地方。

不少人预言这就是“宝中的倒挂王”，未来打中即赚上百万。

原因是，项目相比周边的新房项目，价格都要便宜。

如越秀瑞樾府2023年8月的备案单价约8.85万/平，云玺锦庭2019年11月的备案均价约10.15万/平，都市茗荟花园2020年6月备案均价约10.83万/平。

再相比周边二手房的成交价，即便是经历了两年时间的调整，成交价格依然维持在约10万—14万/平，也仍旧存在一定的倒挂空间。

今年3月壹方中心玖誉成交一套178.47平的住宅，成交总价约2150万，成交单价约12.05万/平，2月成交一套172.71平房源，成交总价约2350万，成交单价约13.61万/平。

去年12月底新锦安壹号公馆成交一套297平房源，成交总价约3200万，成交单价约10.77万/平。

但打中即赚百万的说法，如果深入了解整个二手房市场，可能会有所改变。

一方面，如果考虑未来流通的问题，需要考虑户型实际得房率是否具备一定的优越性，另一方面需要考虑地段周边的新房供求关系情况。

新房越秀瑞樾府的得房率为约82%，二手房熙龙湾一期的得房率超过了100%。

就整个宝安中心的二手房来看，整体户型偏大，主流户型基本以110-120平方的三房，130-160的四房为主。

更重要的是，在大市之下，宝中的二手房价格回到过去几年的趋势越来明显。

而整个宝安中心的待售新房供应据不完全统计有两千多套的存量，未来有持续供应的潜力。

所以对于鸿荣源胤璇未来是否还有这么明显的倒挂，流通是否具备很大的优势？

这里需要打个大问号。

按照项目的限价以及流传出的户型面积段，总价的区间段位大约是千万每套的级别。

这个价格段位的产品，面向的市场主流群体基本是改善或者二套为主。

所以选择宝中的业主，基本上资金是有一定实力的。

而且投住结合的群体概率也比较大。

这样的群体，很难说会缺房居住，追求更多的是居住的舒适性。

这就意味着，这些群体对项目的要求度并不会太低。

比如即便是有意向选择深圳湾悦府的购房者，对居住的私密性反而更加严谨。

曾经有去深圳湾悦府2期看房的购房者，在实地看房后，尽管已经得知窗户未单向玻璃，但依旧担心春笋的打工人能否看到居民区的室内。

而就鸿荣源胤璇而言，周边聚集了龙光世纪大厦，熙龙湾，前海宝中卓越时代广场、国际西岸商务大厦等建筑，视野方面并不会太舒展。

根据项目的实地观察，由于地块大小的局限以及开发商设计的局限，住宅的楼栋景观几乎被周边的楼栋遮挡得严严实实。

如果想要拥有海景景观，就只有1栋3单元约189平的高层户型还拥有一些远眺的视野。

但尽管这个方向的户型，高区的海景视野目前还算不错，可是这个朝向附近的地块用地是商业用地，未来是否会建成写字楼都还未可知。

更重要的是，由于地块小，楼栋间的距离并不会太宽，写字楼和住宅居民区对视的问题也很难被忽略。

如果是大面积户型，定位基本就是走豪宅的路线，景观方面的资源就显得更加重要了。

在二手房市场上，基本是可以看到，如果是同一个小区，具备景观资源和不具备景观资源的户型以及楼层，价格规律差距大约在20%—30%，更大一些的差距甚至可以达到40%。

所以没有景观的大户型住宅，未来在二手房市场的天花板，基本已经可以预测得到。

另外不得不注意的是，小区的产品形态丰富，既有酒店、办公、人才房也有住宅。

虽然小区人才房仅17户，但1栋4单元中的普通商品房业主和人才房住户未来交付后将会无区别一起入住。

正是由于小区业态丰富，地块小，缺少地面花园，未来的居住体验也不排除需要打折扣的情况。

所以如果非常在意业主圈层的，可能会有点失望。

如果再把时间拉长看，这样的小区是不是有种似曾相识的感觉？

20年前罗湖无小区、无景观的老破旧大厦住宅，如今在二手房市场上已经不是主流。

总体来看，未来若考虑小区的流通性，这些方面的因素，就值得重视了。

但如果是对宝安中心地段有天然的偏好，对居住实用性要求不高的，以上这些细节，则仅供参考。

作者 | 骑猪英雄