城市深耕与第三方外拓并举，世茂服务(0873.HK)是如何突破地产疲软周期的?

过去几年的房地产市场，不景气的阴霾笼罩下，物企也受到关联方等多重因素影响，持续承压。甚至不乏房企将物企的优质资产出售“输血”给地产端，缓解房企债务危机。基于此，也造成了市场对物企经营表现的误解，带来估值的错判。

如今，随着房地产市场的逐步转好，叠加市场对物企与关联方房企关系的不断厘清，此前的错误认知也已经重新扭转，物企的投资价值也变得清晰起来。

站在当前视角来看，外部复杂的环境下，投资者要找到既在现金流上有保障，同时能够有抗周期性和成长性的投资标的可谓颇为困难，相较之下，物企在这方面的优势就显现出来了。

随着行业估值持续下落，当下物业板块步入最佳配置期业已成为市场的共识。此前，光大证券研报就旗帜鲜明的指出，物业指数仍处于历史低位，当前是配置物管行业的较好时间点。

从行业趋势来看，如同地产开发端面临的情况，物业行业的分化在所难免，这也意味着那些具备竞争力的头部物企其受益于行业“马太效应”规模将具备持续扩张的潜能，与此同时，那些能够拥有独立扩张能力、多元业务布局的物企也将面临市场新机遇。

在一众物企中，世茂服务可以说是难得的行业标杆。

近日，公司公布2023年年度财报。数据显示，过去一年，世茂服务实现营业收入82.03亿元，实现归母净利润6.48亿元，同比增长29.6%。实现毛利率20.1%；权益持有人应占核心净利润率则由去年同期的5.8%提升至7.9%。此外，公司经营活动所得现金净额大幅提升至10.30亿元，核心净现比大幅提升至1.45，创历史新高。

透过这些核心业绩指标的优异表现，再结合整个行业相对惨淡的局面，不难看到世茂服务还算是交出了一份可圈可点的年度成绩单。

这份成绩单背后笔者认为有如下两大个关键因素值得重视，这些因素或也是未来引发对公司后续价值重估预期的重要催化要点。

关键因素一：公司稳健的业务基本盘，配合持续优化的业务结构，展现了经营韧性与成长潜能。

世茂服务的收入来源主要来自四个方面，即，物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务以及城市服务。

从各业务板块表现来看，物业管理服务收入为52.92亿元，占总收入的64.5%，较2022年同期同比增长5.0%；该业务板块保持快步增长，近5年复合增长率高达44.9%。这一定程度表明公司在基础物业管理领域拥有坚实的市场地位和强劲的增长势头，这为其未来稳健发展奠定了坚实基础。

更重要的是，公司在其他业务板块也取得了快速突破。财报显示，社区增值服务收入13.63亿元，占总收入的16.6%；非业主增值服务收入达2.13亿元，占总收入的2.6%；城市服务收入达13.35亿元，占总收入的16.3%。

值得关注的是，社区增值服务和城市服务的收入比重已经达到一定量级，这也侧面显示了公司多元化业务的发展潜力和战略调整的成效。这些新的业务板块的快速增长为公司未来的发展提供了新的增长动力，而公司业务结构的优化也将有助于增强经营稳健型，甚至于还将有望催化市场对公司价值的重估。

关键因素二：深耕优势释放业绩潜能、独立性增强成长突破，品牌力、服务力底层逻辑支撑坚挺。

从深耕方面来看，世茂服务展现了强大的区域深耕能力。过去几年公司还实施了“城市深耕”战略，着重于19个重点城市的市场拓展，致力于解决集中化和协同性问题。

在构建了全业态服务能力的同时，公司善于做“减法”，着重发展二至三个主力业态，打造垂直特色领域的核心优势，这也意味着，世茂服务能够在业务拓展方面注重精细化管理，集中资源于少数核心业务，以确保高效运营和持续增长。

目前世茂服务已在多个细分赛道上打造领先优势。如高校后勤服务和医院后勤服务，旗下高校后勤服务品牌浙大新宇全国985高校覆盖率达33%。旗下医院后勤服务品牌吉立物业凭借超20年医院后勤服务经验，在深耕城市长沙市占率达30%。

再从城市服务业务板块来看，世茂服务城市服务业务版图如今已覆盖全国80余个城市，23年新增合同金额超6亿元。

与此同时，公司也有机做“加法”，不断健全物业管理生态的多样性，这有助于公司在各个细分市场中寻找增长机会，这种多样性不仅有帮助降低了公司整体业务风险，还可以提高世茂服务的盈利能力和市场竞争力。

根据财报，2023年，世茂服务新增年饱和收入中，来自东部沿海山东、江苏、浙江和福建四省的贡献超过50%；此外，来自二手住宅、政采公建、新建住宅等优质业态的项目类型超过了二分之一。

这些数据充分表明，世茂服务的城市深耕战略正在取得显著成效。通过在重点城市的深耕，公司不仅巩固了市场份额，还进一步拓展了业务多样性，夯实了业务发展质量，带来了业绩潜能的持续释放。

从外拓层面来看，可以说基于优异的品牌力、服务力的良好支撑，为世茂服务的外拓带来了强有力的助力。世茂服务也始终坚持有利润的外拓，严格筛选项目，锚定未来增长。

过去一年，世茂服务第三方市场拓展年饱和收入同比增长2.0%，达到14.22亿元，其中深耕19城贡献占比高达59%。公司第三方项目收入贡献占比提升至66.6%。

公司聚焦高价值项目，锁定增值服务与回款潜力，新获取项目来自一线、新一线、二线城市占比达77.8%，新增项目年饱和收入超千万项目达31个，并获得了中国移动、顺丰、京东等多个大客户信赖。在2023年，公司还获得「中国移动优秀供应商」、「中国物业服务满意度百强TOP1」及「中国学校物业服务领先企业TOP1」等荣誉，收获来自大客户的认可。

可以说，在稳健夯实业务基本盘、同时展开多元化业务拓展、增强独立性等方面世茂服务取得了令人瞩目的成绩。公司亦不断提升服务满意度，推进创新布局，公司搭建起了一套平台化的业务管理工具系统，有力提升了运营管理的精确度和效率。

不能判断的是，上述世茂服务这些成绩不仅巩固了其在行业中的地位，还为其未来的增长和价值提升奠定了坚实基础。而这两项关键因素也有望成为引发对公司后续价值重估预期的重要催化要点。

结语

经历了长时间的大幅回调之后，物管板块已被市场普遍认定为具有较强的估值修复前景。随着上市物企财报的出炉，行业经营拐点在各大物企的年度成绩单中得到确认，市场对后续行业的盈利预期有望得到强化，进而助力资本市场取得良好表现。

从行业回归到公司层面，世茂服务竞争力十足，具备持续兑现盈利的潜能，同时公司展现了高增长、多元化、独立性强等多重优势特征。在当前外部宏观环境不确定性加剧的情况下，公司展现的这一系列确定性以及抗风险能力，也显得尤为珍贵，相信市场资金也将有望在后续抛出橄榄枝，不妨拭目以待。