万科业绩会直击：2024资产交易规模更大，资金链“有压力，能过关”

睿思网讯：3月29日上午，万科企业股份有限公司举行2023年度业绩推介会，在问答环节回应近期传闻、财务数据情况等。

融资传闻：信用制转向项目制抵押融资，银行给予1-3年转换期

针对近期险资和银行机构融资相关传闻，总裁祝九胜在回答环节表示，针对银行的合作关系，万科大名单合作银行有8家，长名单合作银行16家，长期合作的银行有26家，去年新增银行融资897亿，每家银行的偏好和侧重点有所不同，与银行的合作整体处于稳定可持续的水平状态。

过往万科是总对总的信用制融资，应监管政策变化转向以项目制抵押的融资。一夜之间转换有难度，合作银行给了1-3年的转换期过渡。

针对险资合作，万科与众多大型保险公司有长期的合作。万科从14年开始转型经营性服务业务，逐步成为险资天然的资产交易对手。险资支持更多以债权计划对应经营性业务，期限在10年甚至以上，比如5+1+1+1+1+1，到每个时点会共同商议是否行权。

感谢以国寿、平安、新华、大家为代表的各大保险公司长期对万科的支持。这些长期有耐心的资金，让万科在经营性业务的铺排上更从容，更有韧性。

到期债务及偿债资金来源：“客观来说有压力”，前段时间面对三方面挑战

针对今年到期债务情况以及压降债务来源资金和实际可动用现金情况，总裁祝九胜在回答环节表示，在手货币资金998亿，有息负债624亿，倍数1.6倍，二季度有56亿到期。针对扣除预售监管资金和万物云资金的可动用的实际现金是否充足，客观来说有压力，相当比例资金在预售监管资金账户，“有压力，能过关，这关我们能闯过去”。

祝九胜表示，公司前段时间面对的挑战来源于三个方面，一、开发业务收支不平衡带来的挑战；二，融资模式挑战，过往90%是信用融资，各家银行给予总对总合作方式，一笔大金额就可以提款；现在要转项目制。按工程进度才能提款，会显得总部原来的现金流储备被逐渐消化干净；三，经营性业务收益率整体上不足以覆盖利息爬坡的状态。

针对三个挑战，问题一和问题三是跷跷板；针对第二个挑战，银行给了万科宽限期，1-3年逐步转变，另有房地产融资项目白名单；以及大股东深铁提供了几十亿级（包括参与商业消费REITs），将要完成百亿级的实质性的支持，“新的资金来源是足够的，原有的缺口一定会被弥补”。

大股东深铁支持：四方面入手，预计可助万科释放流动性在百亿规模以上

针对股东支持，万科董事会秘书朱旭列举，在2023年11月6日的金融机构交流沟通会上，深圳国资做出了非常积极的表态，第一、是帮助万科来处置流动性比较低的不动产和长期股权投资；第二是市场化方式认购万科旗下印力的消费基础设施融资；第三、是通过深圳企业和万科之间的产业协同，推动了多个项目的合作；第四、深圳国资也积极协调金融资源来支持万科。这些项目如果全部落地后，预计可以帮助万科释放流动性在百亿规模以上。

减值准备：目前的减值计提相对比较充分

针对减值准备情况，万科执行副总裁、财务负责人韩慧华表示，报告期整体减值准备45.8亿，包含联营合营项目合并报表范围内大概计提35亿，整体来说目前的减值计提相对比较充分。2020年以来，万科整体全口径计提减值130亿，合并报表范围内有90亿。

REITs发行进展和扩募计划：深铁外多家金融机构支持印力REIT，有59个商场在扩募大名单

针对集团REITs发行进展和扩募计划，万科执行副总裁、首席运营官刘肖表示，消费REIT周一询价完成，4月8日打新，除了股东支持，国寿、建信、中信、中金、大家、平安、泰康等给了特别好的支持。

4月8日认购今年的分派率为5.2。本次发行现金首先会归还22.3亿负债，剩下融资金额要11亿原始权益人的自身投入，有4-5亿现金流入用于未来投资发展。未来，有59个商场作为扩募的大名单，需要在多轮REITs扩募中不断装入。

3月1日，物流REITs获受理，预计近期获正式批复。公寓REITs两周左右，正式向国家发改委提报申请材料。

资产出售力度：2024年的资产交易规模会比2023年更大

万科执行副总裁、首席运营官刘肖表示，在大宗交易方面，去年实现了123亿的交易金额，打开了退出渠道；未来公司的经营路径会持续推动业务模式由重到轻并持续提升经营水平，2024年的资产交易规模会比2023年更大。

七宝万科广场开业8年，资产价值达到阶段性峰值，在去年初开始纳入优先的退出计划中。原股东方领展有优先购买权，作为长期合作伙伴双方对经营有深度共识，所以将其作为七宝万科广场作为交易对手是非常合理的选择，符合资产规划退出策略和公司整体利益安排。

一方面资产退出的能力建设比较成熟，退出的基础设施也更加成熟，包括REITs和Pre-REITs基金设立也更加成熟，2023年1月17日成立的第一支Pre-REITs已经交割了五个项目。此外，资产经营不断成熟，以泊寓为例，去年到前年投资回报NPR率增长1.4%，来源包括出租率提升，经营水平提升，有效成本的下降等。经营提升是资产退出非常重要的前提也是核心因素。